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2019年:楼市见大底?85后的“人生崛起”机会?

2018-07-12 00:03 作者:电商网 来源:网络整理

2019年:楼市见大底?85后的“人生崛起”机会?

5、2017年中期,三季度之后,我们将看到中国和美国的资产价格全线回落,2019年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。

好了,就是这些。这就是周金涛在去世前一年,多次撰文、接受采访、演讲里表达的对房地产的看法。

现在回过头来看,“周天王”基本上都错了。中国的房地产就是这样坑人,不仅坑了谢国忠这样喝过洋墨水(麻省理工学院经济学博士、摩根士丹利亚太区首席经济学家)的专家,也让国产的“周期天王”看走眼。

很显然,2014年之后的三四年,恰恰是中国房地产的超级牛市。不仅一线城市暴涨,二线城市暴涨,三四线城市也都暴涨。大部分城市的房价,在短短两三年时间里上涨了超过60%,一些片区甚至一年翻倍。这在中国历史上,都是非常罕见的。

为什么周金涛在房地产以外的领域,基本上弹无虚发,但到了房地产上却错的离谱?原因很简单,他所依据的周期理论,其实概括自西方资本主义国家最近200年的历史,而不是中国国情。

在西方,房地产是经济学;在中国,房地产是政治经济学。

周金涛的研究基础是“康波周期理论”,它的全称是“康德拉季耶夫周期理论”。这个理论是前苏联经济学家康德拉季耶夫1925年在美国提出的,研究依据是英、法、美等资本主义国家18世纪末到20世纪初的批发价格水平、利率、工资、对外贸易等36个系列统计项目。结果发现,经济发展中平均每50-60年为一个“长期波动周期”。

周金涛对自己的研究框架概括如下:

我对周期的理解,要强调三点:第一,周期是一个系统的过程,是一个经济的、社会的包括制度的大系统推动下形成的,不是由单一的某些因素所决定。系统所推动的周期,具体表现形式就是周期的嵌套模式。简言之,世界的经济周期波动是由四个层级所组成的,包括最长的50-60年的康德拉季耶夫周期,套着三个房地产周期,一个房地产周期套着两个(产能)中周期,一个中周期套着三个库存周期,所以在60年的一个康波中,包含3个房地产周期、6个中周期,18个库存周期,我们研究的是整个系统的运动过程。

简而言之,周金涛分析框架来自西方,是西方“长周期”、“中周期”、“短周期”理论的一个组合。

用西方的理论,来套中国房地产,肯定会看走眼。原因很简单,中国地方政府直接、间接收入的40%来自房地产。中国稳增长、保就业,主要靠投资。而投资主要靠“地方政府+国企”带动,“大基建+房地产”是主要模式。说白了,房地产(还有金融)有较强的政治属性,哪里能任凭经济周期来左右?

更何况,当周金涛不看好2014年此后几年房地产的时候,他忘记了2017年是什么年份,这一年中国最大的事情是什么。

没有一个经济学家、财经评论员在2015年末的时候,能预见到:国家会通过“PSL+货币棚改”的方式,间接印钞给三四五线城市的楼市。包括我本人,都一度非常不看好三四线城市的楼市。但当央行三分之一的“新印钞票”直接流入三四线城市楼市的时候,奇迹就发生了。

什么“胡焕庸线”,什么“山海关”,一切故步自封的条条框框都可以被打破。至少在城镇化尚未见顶的时候,可以被打破。所以,东北和西北的楼市,最终也都被激活了。

或许有读者会接着问:那你告诉我,2019年房价会有低点吗?我是不是要等到2019年再买房子?

所谓2019年的低点,是周金涛提出来的。他的意思是说,2019年的房价,会比2014年更便宜。你说会有吗?别痴人说梦了。

至于2019年你所生活的城市,房价会不会比今天(2018年7月10日)更低一些想,这个我说不好。因为政策是强大的,而且是多变的。我只知道一点,未来3年、5年、10年、20年来看,中东部“有较大人口基数的、地级以上的城市”(这样城市中国大约有100个),其“有用的房子”(可以出租或者自用)的人民币价格,仍然会趋势性上涨。至于中间会不会有一些低点,很难说。如果有,就是买入的机会。

通胀是一个世界性的趋势,各国央行追求的通胀目标至少是2%起。也就是说,即便是美元日元欧元,每年也致力于贬值2%。达不到,央行就为之而奋斗。所以,不是房价上涨,而是货币贬值。

除非你生活的城市人口严重流失,否则房价很难趋势性下跌。

标签: 后的 楼市 机会
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