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房地产进入“3.0时代”

2018-06-09 03:03 作者:电商网 来源:网络整理

  我国房地产市场自建国以来可以说随着我国经济和社会体制的演变而演变。从完全计划经济时代的福利分房时代进入市场经济的商品房时代。但是,由于房地产的特殊属性,即使在市场经济高度发达的西方国家,也并非完全的商品化,很多房地产市场发展健康的国家都毫无例外的有着极为完善的房地产长效机制和计划与商品的双轨制特征。毕竟,房地产市场的健康发展既有利于经济的活跃,也有利于社会的稳定,因此,房地产市场既需要完善的长效机制,也需要适度的宏观调控。

  一、中国房地产市场的

  “1.0时代”与“2.0时代”

  中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代,没有商品化的房地产市场。改革开放后,房地产市场的改革也开始启动,但显然没有经济体制改革的步伐快,直到1998年后才进入真正的商品化时代。

  1、中国房地产“1.0时代”——福利分房时代

  1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会,以福利形式分配住宅。“统一管理,统一分配,以租养房”,实施公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设,住房建好后,结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数,人数、有无住房等一系列条件分给员工居住,收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式,实际上是一种福利待遇。因为靠福利分房,房地产市场天生的市场属性没有被激活,居住条件也难以改善。

  1978-1997年住房初步改革时代。在福利分房制度下,住房供需矛盾日益严峻,加之全国知青大规模返城,城市住房供需问题进一步突出。因此,住房制度改革提上了议事日程,尤其是住房建设与供给。自1978年起,中央就开始大力解决城镇居民的住房问题,经过各地的实践和积淀,到了1994年,总结了前一个阶段的工作经验,出台了一个综合性的文件,即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行,一部分人开始购买公房。

  2、房地产“2.0时代”——商品房时代

  为刺激内需,推动住房制度改革,1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,在这份中国房改的标志性文件中,明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝,中国房改向着市场化的方向迈进。《通知》中明确要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。1998年无疑是我国房地产历史上的一个分水岭。停止住房福利分配,实行住房分配货币化,是住房分配制度改革的一个重大突破,从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求,启动房地产消费市场,推动整个产业链的发展,具有十分积极的作用。

  2003年8月,国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》),将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。此后中国的房地产市场犹如潘多拉盒子被打开一样,房地产价格的不断攀升伴随房地产调控政策的不断出台。房地产在成为拉动中国经济增长的重要力量(房地产对中国GDP贡献2016年高达36%)的同时,也成为制造中国贫富差距最快的工具。同时,房价的过快攀升也过早地削弱了中国比较优势的继续发挥,降低了中国在国际上的竞争力,房地产已经广为社会诟病。

  住房“2.0时代”,我国房地产商品化特征过度膨胀,这与当初改革也是不相符的。显然1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中对房地产市场发展的三个层次界定得非常明确,最低收入家庭只租不购,中低收入家庭和其他高收入家庭购买住房,但是中低收入家庭购买经济适用房,只有高收入家庭购买的才是商品房,而制度在执行过程中完全忽视了中低收入家庭和最低收入家庭需要,商品房市场大行其道。这主要源于地方对于土地财政的过度依赖,房地产税收等相关长效机制的不完善,实践中的“轻租重售”住房模式,加剧房地产市场供需矛盾。

  二、中国房地产“3.0时代”

  ——租售并举时代

  1、房地产“3.0时代”的启动

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